二、2016年宁波住宅市场展望

展望2016年，2015年财税改革、利率降低、按揭门槛降低等一系列政策对楼市的利好作用，市场回暖迅速。2016年，尽管货币、信贷及财税政策宽松仍然可期，但政策发挥的边际效应将不断减小，加之2015年下半年土地集中成交，库存压力依旧凸显，预计2016年楼市成交量增长有限，价格随着库存压力的减小或将稳中微涨。从区域分布来看，部分热点板块房价上升空间小，上涨压力较大。从产品业态来看，刚需仍将是住宅市场的主力军，而改善性需求则会进一步释放。

1. 市场趋势：销售面积略有下降，新开工企稳，投资低速增长

根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析，在经济仍存下行压力、政策促稳房地产的背景下，预计2016年房地产市场将呈现销售面积略有下降，新开工企稳，投资低速增长的特点。

成交方面，2016年，政策有望进一步放松，多项调控政策将出台支持“去库存”，2016年宁波楼市将维持热度。新增供应方面，2015年下半年宅地大量集中成交，去库存作为2016年的主基调，开发商投资增速将低速增长，预计2016年宁波供应量可能小幅增长。价格方面，2015年下半年宁波商品住宅成交价格上升明显，但库存压力依旧巨大，预计2016年价格将保持在这一水平。

2. 鄞州、北仑等近郊区域供应量大，价格上涨空间有限、上涨压力大

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

轨道交通规划及持续建设为房地产市场向外围拓展提供了有力的支撑，近年来鄞州、北仑等近郊区域凭借已开通的轨道交通1、2号线和即将开通的1号线二期、较低的价格和相对其他远郊区县更为完善的配套持续升温。但值得注意的是，2011年至今鄞州和北仑的土地成交量远高于其他区域，两个区域累计成交1671.59万平方米，占宁波总成交量的60%以上，供应量过大，竞争十分激烈，预计2016年这些区域将继续成为宁波的热点区域，轨道交通的利好因素或因供应量过大而减少，将继续以价换量。而老三区由于土地资源稀缺，供不应求趋势日益加剧，价格逐渐趋稳，甚至或将有上调趋势。

3. 首改需求成为市场主流，改善性需求增长明显

2015年二胎政策放开，改善型需求有所释放，成交份额上升明显。

随着二胎政策放开，以及宁波市大学生购房补贴政策及央行降息等一系列利好政策的影响，改善型需求得以释放，年龄段在35岁以上群体进入住宅的升级换代阶段，这些政策将在一定程度上刺激改善需求的提升。而巨大的库存压力下，刚需也依旧会占据市场主要份额，而随着房价进入平稳期，市场会进入短暂的观望阶段，预计季度成交低迷，二季度开始成交将回暖。

而考虑到2015年下半年土地市场集中成交，甬城楼市后续新增的供应量将会增加， 2016年库存将会有所增加，可能会促进2016年改善性需求产品成交增长。