12月星播客——范军部：广告学专业砺炼，数年前步入房产行业，一路经历市场研展、营销策划、公司业务拓展及运营管理，始终专注以广告的视角和活力注入房产，房产才有更大的思路和活力；做个普通人，因为你视界的尽头必然有山；做个非凡人，因为非凡方能成就经典。人生需要经典，这个行业更需要经典，我们，奋斗在路上……【范军部的博客】

记者：在您的博客中有一篇很精彩的博文用“谜”来形容了中国的楼市，您说楼市是一个看不透的谜！近日国家也连续出台的很多新政策，但是对明年楼价的发展趋势有着很多不同的声音，在此能否请您为我们揭开“新政之谜”？新政对我们的楼市究竟会有怎样的影响？

范军部：房地产市场说白了仍然是经济行为，而政策对经济的影响无疑是巨大的，这个我想就不用多说了，从98年国内取消福利分房到近几年政策对房地产市场的干预导致房地产市场的冷热变化都可以清楚的看出。 那么，对于明年来说，目前已经出台了部分政策，比如，开发拿地首付比例提高，二手房交易条件收紧等，后续可能还有更多的政策陆续出台，这些都对明年的房地产形势产生重要影响抑或说是决定作用。我们知道，中国的房地产市场其实在近几年间经历了几大现象：

一是政策交织，开发商免疫力提高。从04年以来，政策在楼市的介入就没有间断过，楼市在政策的刺激下曾经历过多次冰火两重天的变化，但 终的结果我们可以看到， 终的胜利者基本仍为开发商，因为房价基本是按照开发商的意愿在不断上涨，政策的意愿往往可能只是达到暂时的效果却没有达到根本性的效果，说白了其实就是政策的失信，这就必然导致开发商对政策免疫力的提高，一般性的隔靴搔痒式的政策可能难以对楼市形成根本性的影响。

二是强进弱退。近两年来楼市表现 为明显的一个特点就是拿地企业的强进弱退，由于房价地价的快速上涨，小型开发企业由于没有能力拿地大量大量的退出市场，而土地多数被大型开发公司以及实力雄厚的国企衍生的房产企业拿去，未来的房产市场逐渐形成少数大型开发企业的垄断之势，而这些企业要么经过长期积累，要么具有国企实力背景支撑，加上经历过08年的阵痛自然会未雨绸缪，在09年吃饱后备足粮草，迎接未来的任何变化，抗风险能力相比小型开发企业大大提高，面对楼市政策影响的抗风险能力也就更强。