主题：房价到什么时候才能降下来呀？看到的、听到的都是房价上升的传闻期待降价！

低利率和国际热钱 可能推高我国房价

金融管理局在每年发表一次的金融稳定检讨报告（Financial Stability Review）中指出我国面对的这一大风险。

金管局在报告中说，虽然最新一轮的降温措施在一定程度上抑制了私宅市场，但利率预计会保持在低水平，这可能会影响个人作出的借贷决定，鼓励买家申请更多的贷款。

金融机构也可能会倾向于放宽借贷标准，增加发放的贷款，来应对下滑的净利息差幅（interest margin）。

金管局说：“由于房地产市场容易受情绪的影响，房地产市场的交易增加可能会推动房价快速攀升。”

美国第二次的量化宽松货币政策（QE2）预计将使更多的资金流入区域市场，这也会推高区域的资产价格，包括房地产价格。

金管局指出，如果接下来全球经济持续不稳定，经济复苏不如预期的好，市场信心受到打击，房地产价格可能会下跌。

另一方面，如果经济继续快速复苏，利率最终会上升，影响过度借贷的买家的还债能力，从而有损银行的资产质量。

我国政府于今年8月推出了一系列的降温措施，例如购买第二个或以上的私人房地产时，须支付的最低首期付款从5％提高到10％，房贷比率顶限从80％减少为70％。

根据市区重建局的数据，我国私宅价格在第三季上涨2.9％，这不但比预估时的3.1％涨幅来得少，也明显比今年第一季和第二季的涨幅少。

市场人士看法不一

随着房地产市场的强劲复苏，本地房贷的增长速度在去年年初时跌到谷底后，今年同比平均增长约20％。（档案照片）

金管局说，市场人士对本地房地产市场持不同看法。一些认为，买家对价格更加敏感，预计价格会下滑而持观望态度，也考验潜在卖家能够把单位扣多久再出售。

有一些则认为，市场上仍然存在潜在的购买兴趣，一些人预计交易量明年会再度上涨。

随着房地产市场的强劲复苏，本地房贷的增长速度在去年年初时跌到谷底后，今年同比平均增长约20％。

截至今年9月，房贷占所有国内银行单位（DBU）非银行同业贷款的34.5％，略高于2004年以来的平均比例32.1％。

超过70％的房屋贷款是为自住型（owner-occupied）的住宅房地产融资，这意味着贷款的风险低。

贷款额比率（LTV ratio，即贷款占房屋价值的比率）超过80％的房贷所占比例，从去年第三季的17.3％下跌到今年第三季的7.1％。贷款额比率超过70％的房贷所占比例，则从35.1％减少到27.1％。

资产值低于贷款额（negative equity）的房贷所占比例，从去年第三季的2.9％下滑到不到1％。

金管局指出，本地房贷的资产质量保持良好，今年第三季的不良贷款（NPL）比率低于1％。虽然这一定程度上是因为房贷总额的增长，但不良贷款的数额呈下降趋势。

但还是价格还是没有真正降下来呀！