回顾这一年，2019之于宁波楼市，是一条神奇的走线，甚至即便放在很长的一个历史波段，也可以说是风头无两，可以说今年的宁波楼市走出了瞩目的独立行情……

核心城市房价年度冰山指数

宁波涨幅位列第三

在房产市场普遍不景气的背景下，宁波依然取得了辉煌的成绩，北到前湾，东到东钱湖，南到滨海一带，甚至到春晓，各个方向都有不俗表现，显示出宁波楼市强大的活力。

不久前，核心城市房价年度冰山指数发布，宁波以9.2％的年度涨幅位列第三。（数据来源于：冰山指数）宁波市民讨论的的就是楼市这么火，杭州湾，奉化，姚江新城，闭着眼睛上车就对了！

2019年，以封顶价加人才安居房的代价获取的近十幅土地，还有数幅接近封顶价的地块，将在2020年集中上市。年度爆表的土拍热潮和岁末多盘的持续热销之下，明年上半年的楼市无疑还将热力向前。

对购房者来说，明年高价项目集中供应，会重新树立各板块的价格体系，现在不买会不会到时候买不起？但土地双限政策信号已出，要不要再等等？要是等下去，万一明年伊始，像今年一样市场一飞冲天怎么办？在众多明星板块中哪个板块最为耀眼，谁才是2020的板块潜力之王？

◈数据截图

杭州湾、奉化各有看点

未来预期各有短长

说到发展前景，这两年最火的就是杭州湾，18年开始，便有无数的投资客看中了它的未来，成为当红辣子鸡。杭州湾有两个特点：就是供应量特别大，土著却特别少。第二个是投资群体蜂拥而至，外来投资比例居高不下。

杭州湾新区2025的概念，科创的概念，工业技术的概念都在这里。未来规划且动工的跨海高铁，在这里开客运站，它会借助着高端科技，工业的基础，把余姚慈溪的发展整合，形成宁波北部的一个核心城区，又连接上海，杭州板块，又是喇叭口的湾区港口，未来自是可期。

但是外来投资客过多，以后如果不在这里上班、工作生活，纯投资的话，那手上的房子迟早要脱手变现，这就需要给杭州湾一个适当的时间值，很显然在坚持“住房不炒”的基调下，实现高位红利兑现需要5-10年。

火热的造城运动中，奉化区的表现更加抢眼，成交量相较2018年实现突破。其根本在于刚刚从县级市变成主城区的一部分，宁波主城区的辐射，还有轨道交通3号线的试运营，解决交通末端问题，融入宁波大市区。

奉甬城际概念项目的刚需属性凸显，将承接主城区外溢的刚需客户及投资客户。目前城际沿线各盘销售火热，据统计2019年，奉化区开盘清盘率达到46％，平均去化率达到83％，其中离鄞州最近的方桥／江口作为对接宁波主城的桥头堡，板块成交套数同比增长20007％，千人摇此起彼伏，买不到是的痛点。

而奉化的滨海板块，受拥有海景资源的宜居型楼盘恒大御海天下等的影响，市场表现也较抢眼。投资为主的去化导向之下，未来奉化的二手房市场势必会面临同期大量抛售，互拼价格。同时如果市场持续过热，存在政策升级，限售范围扩大的可能性，而且还面临城市建设进度和周期的一些不可控因素，所以风险也是显而易见的。

姚江新城板块

主城第三心的稳步崛起

还记得年初的市住房和城乡建设工作会议，提出2019年宁波将围绕“拥江、揽湖、滨海”的城市发展框架，其中将大力推进北部副中心城市群、前湾新区。同时，在政策上谋划推进甬江两岸、姚江两岸等“拥江”板块统筹开发，致力打造宁波新型城市化发展的“新引擎”新品。这样的手笔和力度，任谁都能看出政府推动大城北的决心。

就在12月底，湾头片区均价32000元／㎡的雅戈尔新湖景，开盘后短短两内竟全部售罄！为整个江北的燃腾再添一把烈火！二手房市场更是惊人，江北湾头和万达附近的房价直逼东部新城，3.5万＋已不稀奇，甚至还有不少翻上4万！

最夸张的还是姚江新城，二手房价格甚至翻了一番！姚江新城有两张，每一张都足以让其登顶宁波的掌上明珠。个是宁波出城骨架拓展的红利，从《宁波2049城市发展战略》中更明确了“一轴串心，三心连轴”的顶层布局，未来姚江新城将成为对标东部新城、三江口的城市“第三心”。

第二个就是奥体效应，所谓“得奥体者得天下”。国内外一线城市的历史经验更是值得借鉴，但凡奥体所在，房价无不飙涨！以杭州为例，奥体周边房价从2万迅速飙升至5万不稀奇，甚至不乏10万＋豪宅！加上未来纵贯姚江新城的地铁4号线的通车，西洪大桥的动工，上海世界外国语学校、规划九年一贯制公办学校等资源，楼市成长空间肉眼可见。然而，姚江新城的门槛就在于，你抢不到！

与奥体中心直线距离不到5公里

荪湖承势姚江北热潮

姚新板块异乎寻常的购买难度，从中签率低至6.81％的中旅城，到“六开六罄”的万科云谷，再到均价3万＋还被抢到飞起的滨河道……宁波光盘“神话”的半壁江山尽集于此！而慈城地价也毫不留情攀升至10810元／㎡，随着港中旅、新希望的加入，蛰伏的慈城也将彻底爆发！不得不唏嘘，宁波又将少一个2万以内的版块。

区域价值爆发之下，如何抓住姚江新城—奥体板块的发展红利？深知“奥体现象”带来稳健强劲的房价驱动力，眼光毒辣的购房者有了新的目标——紧邻慈城的荪湖版块。有时候抢到的不一定就好，巴菲特定律告诉我们，从投资来说，不抢的时候才是真正的大机会所在。这个镶嵌于城市北进的枢纽位置，连接上海、杭州、舟山“两交通圈”的金三角城市带的关键板块跃然于眼前。

荪湖拥有主城区内省级旅游度假区、宁波国际山地马拉松赛道，植被覆盖率更高达98％，再加上板块内商业规划与众多教育资源、医疗资源一一落地，可以说是真正意义上“市心”和“低密”的完美合体！城市湖居的下一个“富人区”正在崛起。

湖栖云庐——主城湖山

难得小洋房

而被簇拥于此的中梁湖栖云庐，距奥体约五，一举占据姚江新城宜居首位，正处在荪湖这样一个既坐享未来城市发展的红利，又拥有成型资源的“双好区域”核心C位之上。作为老三区容积率的新盘，低至1.3的容积率的新盘，更是让中梁有充分的发挥空间，匠造属于湖山之间的云庐小墅和湖栖洋房。

其中湖栖洋房，全部是主城的6-10层湖山真洋房，户型空间更是做到了越级的突破。建面约94㎡的3＋1房，刷新了市场对同一面积段产品的认知，约6米开间直接撑起墅级气场！几乎与客厅等宽的超大飘窗、餐厅巨幅落地窗，南向卧室带大阳台或大飘窗……以更优质的人居爆款新品，全面打开市场想象……

而建面约77㎡两房两厅一卫，面积段控制的非常严谨，功能布局做得非常出彩，所以到时很可能会出现一个百万级门槛的主城湖山臻洋房。这对于刚需动辄两三百万起档的老城区来说简直不可思议，对投资客户而言，更是机不可失的优先选项。

每件好事，都是时机恰到好处的结果。洼地处收一套小面积低总价的湖畔洋房，同时也是睿智资产配置的明证，让更多人有了资产稳妥安放的机会。如你所见，2020年，楼市的下一个高潮或许正在赶来。