2012年全球经济持续放缓，国内通胀压力增大，在房产政策持续调控下，楼市依然面临着酷寒的压力。相较于住宅市场，调控政策对商业地产的影响并没有那么大，但宁波作为一个外放的港口城市，贸易经济对宁波经济的可持续发展有着至关重要的作用，而美金贬值等经济形势导致了外贸经济的滞缓，这对宁波经济发展产生了诸多不利的影响，对于写字楼市场来说，外贸企业客户的流失，以及他们办公楼以大换小的情况不断增多，都对宁波的写字楼租赁市场造成了不利的影响。

相较于上海、杭州等地，宁波的写字楼租赁价格一直在低位徘徊，近两年，宁波的写字楼体量持续增多，供求始终处于结构性失调状态，这就使得宁波写字楼的租金一直上不去，短期内的租金基本以稳为主。

一、需求分析

(一)新盘推出选择增加，高端品牌进驻甬城

房产调控继续加码，尤其是两会期间，温总理的讲话，给了对房价仍持观望态度的开发商当头一棒。房地产股价也持续走低，不少对前景持担忧态度的开发商加快了楼盘上市的步伐。另外受银行借贷政策的影响，一些急于回笼资金的房企也在年初抛售了手中大量的楼盘。

品牌效应影响增大，使得大量高端品牌陆续进军宁波市场，这无疑是给日趋激烈的市场再添了一把柴。这些高端品牌给宁波市场带来的冲击不仅仅在销售和租赁上，其先进的服务和管理理念也必将对宁波本土品牌带来质的飞跃。以目前进驻宁波的“来福士广场”为例，其专业化的管理服务及人性化的运营方式已经给周边的竞争对手产生了影响。

相信在这些高端品牌的冲击和影响下，宁波的写字楼的管理和服务水准会快速迈入新的台阶。

(二)经济危机加重 小户型备受关注

宁波作为一个外放型见长的港口城市，外贸在宁波总体经济中占有重要地位，而外贸企业则是宁波租赁市场的主要客户源。

近年来因美金贬值，宁波外贸企业竞争压力增大，经济效益逐步下降。一些经营不善的小型外贸企业被迫关门，导致了宁波写字楼总体市场需求回落。

随着全球经济的持续放缓，作为国内经济三座马车之一的出口渐显疲态。因对发展前景的担忧，不少外贸企业学会了精打细算。在缩减公司编制的同时也不再刻意追求大面积写字楼，而是一切从简。这种现象也导致了年初在写字楼租赁市场上中小型写字楼成紧俏品。

据沃德房产统计数据显示，2012年季度总体客户需求量有所回落。其中100平方米的写字楼需求量占总体需求量的20%~30%之间。100~200平方米的写字楼需求量在50%左右。200~500平方米的写字楼需求量在10%~28%之间。而面积在500平方米以上写字楼的需求量不足10%。

从表一中不难看出，今年初，对中小型写字楼的需求占到了市场需求总量的70%以上。如果外贸出口持续低迷的话，相信宁波市场对中小型写字楼需求的热度会在接下来的很长一段时间里保持下去。

一、租金分析

(一)房价有所回落 租金以稳为主

通胀持续、物价飞涨，作为大件商品的写字楼租金自然也有所上涨，但随着房价的回落以及宁波写字楼体量的不断增多，写字楼租金上涨幅度很小，基本以稳为主。

以南部商务区为例，受到市场经济的影响，写字楼体量巨大的南部商务区竞争自是不言而喻，从客户量来看，虽然较2011年年底有所回暖，但跟往年同一季度相比，2012年季度的客户量还是有所回落。从租金来看，目前南部商务区的整体租金变化不大，基本保持在原有状态。

(二)竞争加剧，租金结构性失调

租金出现回落的写字楼主要集中在竞争激烈的地段，及一些配套设施不是很完善的老式写字楼。受周边新增写字楼的影响，同样价格下，一些老的写字楼优势不在，于是不得不采取降价的方式来吸引那些更注重成本的企业入驻。但像市中心的写字楼，虽然内部配套已经不能满足许多现代企业的办公需求，但因其优渥的地段优势以及成熟的外部配套，使得市中心的写字楼基本保持在饱满状态，尤其是高端中小户型，依旧备受企业青睐。目前市中心海曙区、江东区写字楼租赁均价大致在1.7元-1.8元/平方米·天，基本保持稳定状态，但像一些供不应求且楼宇品质很好的写字楼，如银亿时代广场 的日租金基本在2元/平方米以上，像环球中心的日租金已经在3元/平方米以上，部分开发商看到了这些区域价值，像中国人寿大厦、来福士广场等高端楼宇正在繁华地段崛起，这些新元素的增加必将对繁华地段的老式大楼带来巨大的影响力，因此老大楼难题也正是目前急需解决的一个问题。

虽然不少写字楼采取了降价来吸引企业，但一些比较收欢迎的甲级办公写字楼却出现了涨价的趋势。虽然经济形势不容乐观，但一些经济实力雄厚的企业更重注的是写字楼的品质以及办公环境。部分客户看中的也是写字楼的品质与企业的整体形象，因此像宁波商会大厦、奥克斯大厦等以品质和品牌取胜的写字楼，其租金仍有所上涨。虽然在短期内，租金上涨幅度不会很大，但前景可期。从鄞州区来看，万达商圈的平均租金在1.6元-1.7元/平方米·天，而南部商务区的平均租金仅维持在1.2-1.3元/平方米·天。由此可见，鄞州部分楼盘的租金上升空间非常大。

二、后期展望

(一)传统旺季 需求将有所回暖

宁波的写字楼市场，经过了2011年的高峰，今年形势显然没有了去年那么乐观。但4、5月份一直是写字楼租赁市场的传统旺季，从近期客户需求情况来看，2月份客户量上升显著，3月份虽有减少，但幅度甚小。今年两会期间，国务院同意正式开放宁波港口岸梅山港区，这对宁波地区的外贸企业而言无疑是一针强心剂，相信港区的正式开放将有利于宁波地区对外贸易的良性发展，再加上季度的客户积累，相信这一切都会在第二季度有所见证。

(二)租金短期内大幅上涨可能性小

从近期写字楼租赁市场来看，客户的需求与往年相比，变化并不大，基本情况都是大办公室换小办公室，或者以小换大，又或者是创新型公司的小面积需求，但从季度的成交情况来看，50%左右的客户都是为了节约成本而以大换小。

这也在很大程度上印证了目前不甚乐观的经济形势，因此在短期内租金大幅上涨的可能性微乎其微。